Экономический справочник
Оценка недвижимости – самая востребованная услуга, оказываемая клиентам оценочными компаниями. Объекты оценки разнообразны: земельные участки, улучшения на участках (строения, здания, незавершенное строительство, коммуникации и т.д.). При оценке стоимости недвижимости специалисты учитывают вещные права на имущество, ограничения и обременения прав.
Процесс определения стоимости объекта предусматривает задание на оценку, содержащее информацию:
* Состав недвижимости с указанием данных для возможности идентификации составных элементов;
* Критерии, характеризующие недвижимость, влияющие на стоимость;
* Документы, подтверждающие права на недвижимость, ограничения прав;
* Перечень документов заказчика, предоставленных им специалисту.
Перечень документов, которые оценщик запрашивает у Заказчика, может включать:
1. Документы о регистрации прав на имущество государством, а также сделок с ним;
2. Документы по аренде участка земли;
3. Документы, подтверждающие решение муниципальных или государственных органов о выделении земли;
4. Иную информацию о виде прав на участок, сооружение в составе объекта;
5. Сведения об обременениях прав (залог, аренда, решение суда об аресте имущества и т.д.);
6. Паспорт (выписка из паспорта) БТИ;
7. Информация БТИ о состоянии помещения;
8. Экспликация;
9. План поэтажный;
10. Иные данные о планировочных изменениях улучшений;
11. Планы (кадастровый план участка, генеральный план, карты-схемы строений на участке);
12. Справка бухгалтерии юридического лица о балансовой стоимости;
13. Справка о движимом имуществе, подлежащем оценке;
14. Иные документы о характеристиках, включающие описание прав на объект;
15. Сведения о коммуникациях;
16. Справки технических служб о состоянии объекта.
Достаточно специфичной является информация о незавершенном строительстве, включающая:
* Описание элементов конструкций, их количественных характеристик;
* Дата строительства;
* Величина капитальных вложений за весь период строительства;
* Информация о степени выполнения работ по строительству с учетом износа.
Информация заказчика считается принятой и достоверной только в случае подписания заказчиком. Выполнение оценки предполагает применение трех традиционных подходов к оценке: доходного, сравнительного, затратного.
В основе сравнительного подхода находятся цены сделок на рынке с аналогичными объектами. При применении доходного подхода стоимость недвижимости рассчитывается на основе будущих доходов от эксплуатации объекта.
Этапы доходного подхода:
1. Выбор периода прогнозирования;
2. Анализ потенциальной способности объекта обеспечивать доход в прогнозный период и после его завершения;
3. Определение ставки капитализации;
4. Приведение будущих доходов в текущую стоимость методами прямой капитализации, методами капитализации по ставке отдачи.
Затратный подход применяют при оценке новых объектов, специальных объектов, объектов малоактивных рынков, для страхования имущества.
Итоговым документом процесса оценки недвижимости является отчет об оценке — документ доказательного характера, содержащий обоснование все параметров расчета стоимости.