Залог по ипотеке

Ипотека в Российской Федерации регулируется:
— Частью 1 Гражданского кодекса РФ,
— Законом РФ «О залоге»
— Федеральными законами о «Об ипотеке» (залоге недвижимости),
— «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и прочими законодательными и нормативными актами.

Согласно данным документам к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и прочие объекты недвижимости. Ипотека конкретного здания (сооружения) допускается исключительно с одновременной ипотекой по этому же договору земельного участка, на котором расположено данное здание (сооружение), либо его часть, либо часть участка, который функционально обеспечивает закладываемый объект, а также это относится к праву залогодателя на аренду данного участка.

Нюанс: право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.

Стоимость закладываемого по ипотеке имущества может быть определена несколькими вариантами. Наиболее распространённые:

1.Независимая оценочная компания (имеющая лицензию оценщика) представляет своё заключение о стоимости.

2. Оценка производится непосредственно банковской структурой, предоставляющей средства под данное имущество. В этом случае учитывается как фактическое состояние конъюнктуры рынка недвижимости, так и его перспектива.

3.Имущественный комплекс на основе балансовой стоимости. Обращение взыскания на предмет залога может осуществляться в двух случаях: во-первых, по решению суда, во-вторых, на основании соглашения сторон, заверенного нотариусом.

При реализации недвижимости на аукционе либо торгах устанавливается первоначальная цены данной конкретной недвижимости. Эта цена должна либо соответствовать решению суда по залоговому объекту, либо являться консенсусом между сторонами. В случае отмены торгов по стандартной процедуре банк получает право заключать с залогодателем соглашение о приобретении залогового имущества по его начальной цене, а также зачесть его стоимость в счёт банковского требования. В этом случае действие ипотеки автоматически прекращается.